Mietspiegel 2025 für DürenAusführlicher Bericht und Einordnung
- Neuer Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel
- Diskussion über einfache, mittlere oder gute Lage
- Riesige Unterschiede bei großen Wohnungen
- Sind Wohnungen zum Mietspiegel-Mietzins erhältlich?
- Drei Kriterien für eine zulässige Mieterhöhung
- Weniger Rechtsstreitigkeiten durch den neuen Mietspiegel?
- Mehr Wohnungen dank Mietspiegel?
- Mietspiegel gibt nur Marktsituation wieder
- Andere Aufgaben für Gutachter
Am 1.7.2022 ist sie in Kraft getreten: die Mietspiegelverordnung. Diese verpflichtet Städte ab 50.000 Einwohner dazu, einen Mietspiegel zu haben und die Erstellung zu dokumentieren. Die Stadt Düren hat seit den 90er Jahren einen Mietspiegel. Dieser wurde vom Gutachterausschuss ausgehandelt. Vertreter von Mieterverein und Haus und Grund saßen mit am Tisch. Eine Dokumentation darüber, wie man zu den Zahlen und Texten im Mietspiegel kam, gab es nicht. Über den alten, einfachen Mietspiegel hatte ich bereits im Februar 2020 berichtet. Wie viele Datensätze für den alten Mietspiegel ausgewertet wurden, bleibt unklar. Auf der gestrigen Pressekonferenz wurde diesbezüglich von 60 bis 80 Datensätzen gesprochen. Auf der Pressekonferenz vom Februar 2020 wurde noch von 2.500 Datensätzen für den alten Mietspiegel gesprochen.
[Update 21.02.2025]
Der Leiter des Amts für Stadtentwicklung, Marcus Steffens hat bezüglich der unterschiedlichen Zahl der Datensätze bei mir gemeldet und berichtet: „Eine Erfassung von Mieten hat in der Vergangenheit dahingehend stattgefunden, dass Mietangebote früher aus Zeitungsannoncen später dann aus gängigen Internetportalen erfasst wurden. Diese Angebotsmieten bilden aber natürlich nur einen Teilmarkt ab. Ich gehe davon aus, dass der damalige Leiter der Vermessungsabteilung und Vorsitzende des Gutachterausschusses auch auf Mietangaben in der Kaufpreissammlung zurückgegriffen hat. Über einen Zeitraum von mehreren Jahren kann man so durchaus auf die genannte Größenordnung kommen. Da es sich hierbei aber überwiegend um Bestandsmieten handelt und der Anteil an Neuvermietungen eher gering ist, sind die Daten nur sehr eingeschränkt verwendbar. Abgesehen davon, dass die Aussagekraft und Qualität der Daten sehr unterschiedlich ist. Aus diesem Grund hat man schon beim letzten Mietspiegel darauf verzichtet, diese mit hinzuzunehmen. Bei der Erstellung des Mietspiegels 2022 sind daher tatsächlich nur 90 „neue“ Datensätze in die Auswertung mit eingeflossen. Dies ist die auch die Zahl, auf die Herr Depel sich bezogen hat.“
Angemerkt: Es war eine gute Entscheidung, nunmehr einen qualifizierten Mietspiegel von einem externen Dienstleister erstellen zu lassen (fr).
[/Update]
Neuer Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel
Seit diesem Jahr gibt es einen neuen Mietspiegel. Es ist ein qualifizierter Mietspiegel. Zu dem siebenseitigen Dokument gibt es eine 93-seitige Dokumentation. Hier wurde niedergelegt, nach welchen Methoden die Auswertungen durchgeführt wurden. Insgesamt 7.240 Datensätze wurden ausgewertet. Davon wurden nur 3.534 für die Erstellung des Mietspiegels verwendet. Unter den aussortierten Datensätzen finden sich 979 Wohnungen, in denen in den letzten sechs Jahren die Miete nicht angepasst wurde. Weitere Gründe für das Aussortieren waren beispielsweise Eigennutzung, unvollständige Angaben oder Sonderkonditionen.
Diskussion über einfache, mittlere oder gute Lage
Im alten einfachen Mietspiegel wurde für die Zuordnung zur Wohnlage weiche Beschreibungen wie Grünflächen, Einkaufsmöglichkeiten oder Lärmbelastung angegeben. Im neuen Mietspiegel wurde mithilfe von harten Faktoren eine Klassifizierung vorgenommen. Die harten Faktoren sind Einwohnerdichte, Bebauungsdichte, Anteil SGB II, Distanz Hauptverkehrsstraße und Bahnlärm.
Die so rechnerisch ermittelten Einstufungen wurden dann nochmal von Hand berichtigt. Diese Berichtigungstabelle ist 15 Seiten lang. Das Ergebnis ist eine Tabelle, die für jede Straße und Hausnummer eine Einstufung in einfache, mittlere oder gute Wohnlage vornimmt. Die komplette Liste findet sich hier.
Riesige Unterschiede bei großen Wohnungen
Dass die Mieten in den letzten Jahren gestiegen sind, dürfte niemanden verwundern. So reichen die Mieten im alten Mietspiegel von 3,60 Euro bis 9,20 Euro pro m².
Bis die Spannen im neuen Mietspiegel reichen etwa von 4,80 bis 13,77 Euro pro m². Einen gravierenden Unterschied gibt es allerdings bei Wohnungen über 100 m². Hier wurde im alten Mietspiegel ein Abschlag von 25% vorgesehen. Das führte dazu, dass eine Wohnung mit 133 m² genauso teuer war wie eine Wohnung mit 100 m². Im neuen Mietspiegel sind für große Wohnungen Aufschläge vorgesehen. Das führt dazu, dass eine 133 m² große Wohnung 45% teuer ist als eine 100 m² große Wohnung.
Sind Wohnungen zum Mietspiegel-Mietzins erhältlich?
Die Mieten, die der Mietspiegel ausweist, sind ein Durchschnitt der letzten sechs Jahre. Darin enthalten sind sowohl Neuvermietungen als auch Mietpreisanpassungen auf Basis alter Mietspiegel. Die Baupreise sind in den letzten sechs Jahren um 46% gestiegen (Baupreisindex). Dass ein wirtschaftlich handelnder Vermieter aktuell bei einer Neuvermietung zu einem Mietzins vermietet, der dem Durchschnitt der letzten sechs Jahre entspricht, dürfte wohl nicht vorkommen.
Drei Kriterien für eine zulässige Mieterhöhung
Ob eine Mieterhöhung zulässig ist und wenn ja wie viel, kann man jetzt recht einfach in zwei Schritten feststellen.
Ein Online-Rechner ermöglicht die Eingabe unter https://dueren.rentlytics.io/. Als Ergebnis erhält man sowohl einen mittleren Mietzins, als auch einen oberen und unteren Wert. Für die Abweichung vom Mittelwert sind Begründungen erforderlich. Liegt die neue Miete innerhalb der Spanne, ist sie ortsüblich.
Das zweite Kriterium ist, dass innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 20% erhöht werden darf. Das gilt auch, wenn die Miete dadurch deutlich unter der ortsüblichen Miete liegt.
Als Drittes gilt für Vermieter, dass sie bestimmte Formalien einhalten müssen. Es ist auch erlaubt, dass Mieter und Vermieter miteinander reden und sich einvernehmlich einigen. Passiert das nicht, gibt es für Vermieter Online-Werkzeuge, die bei Mieterhöhungen unterstützen. Der Anbieter RentUpp wird beispielsweise nur im Erfolgsfall bezahlt. Mieter sind nicht verpflichtet, Mieterhöhungen zu akzeptieren. Im Zweifel entscheiden Gerichte.
Weniger Rechtsstreitigkeiten durch den neuen Mietspiegel?
Im Rahmen der Pressekonferenz zum Mietspiegel äußerten sich sowohl Gerd Blankenburg (Haus- und Grundbesitzerverein), als auch Hans Jörg Depel (Mieterverein) zur rechtlichen Dimension des qualifizierten Mietspiegels. So wiesen sie darauf hin, dass bisher bei Rechtsstreitigkeiten um Miethöhen Gutachten eingeholt wurden, die bis zu 3.000 Euro kosteten. Mit dem neuen qualifizierten Mietspiegel sollen diese Gutachten überflüssig werden. Die beiden sind zuversichtlich, dass die Richter beim Amtsgericht Düren in Zukunft auf Basis des Mietspiegels entscheiden werden.
Mehr Wohnungen dank Mietspiegel?
Marcus Steffens vom Amt für Stadtentwicklung, hofft, mit dem Mietspiegel auch Investoren für den Bau neuer Wohnungen in Düren gewinnen zu können. Die geschaffene Markttransparenz soll hierbei helfen. Er verweist ebenfalls darauf, dass Düren als Kommune mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist und hierdurch Ausnahmen von der Bauordnung möglich sind. Eine solche Ausnahme wäre beispielsweise, wenn ein Wohnhaus ein Geschoss mehr bekommen kann, als normalerweise zulässig.
Für Bürgermeister Frank Peter Ullrich ist der Mietspiegel ein wichtiger Schritt für mehr Gerechtigkeit und Transparenz. Für ihn ist auch die größere Rechtssicherheit des qualifizierten Mietspiegels wichtig.
Mietspiegel gibt nur Marktsituation wieder
Der Mietspiegel ist eine Statistik. Das bedeutet, dass es nicht zwingend einen Zusammenhang zwischen den Kosten für einzelne Verbesserungen an Wohnungen und der erzielten Miete geben muss.
Ein Beispiel im vorliegenden Mietspiegel ist die Kellerdeckendämmung. Hierfür gibt es einen Aufschlag von 7%. Die deutlich teurere Dämmung der Fassade bringt dem Vermieter nur 4% mehr Miete. Die Dämmung der Fassade dürfte ein Vielfaches mehr kosten, als die Kellerdeckendämmung. (Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist unabhängig vom Mietspiegel möglich, aber das ist ein anderes Thema.)
Aus der Dokumentation geht hervor, dass die Dämmung des Daches nicht in die Berechnung einbezogen wurde, da dies dazu geführt hätte, dass Wohnungen mit gedämmten Dächern weniger Miete erbracht hätten. Diese Situation ergibt sich aus dem Gesetz, dass die ortsübliche Vergleichsmiete ausschließlich am Marktgeschehen orientiert ist und nicht an den Kosten der Vermieter.
Andere Aufgaben für Gutachter
Der Gutachter Raphael Kaiser ordnete seine Position zum Mietspiegel gegenüber DN-News.de ein: „Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Düren ermöglicht meinen Kunden, die ortsübliche Vergleichsmiete einfach und kostensparend nachzuweisen, ohne ein Gutachten beauftragen zu müssen. Ich sehe den qualifizierten Mietspiegel als eine sehr positive Entwicklung, da er Transparenz fördert und viele Konflikte vermeidet. Dennoch gibt es Anwendungsfälle, in denen der Mietspiegel nicht ausreicht – in solchen Situationen bleibt die Expertise von Sachverständigen unverzichtbar, um individuelle und komplexe Sachverhalte zu klären.“
Allgemein gilt, dass ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ebenfalls als Begründung einer Mieterhöhung zulässig ist. (§558a (2) 3.)
Der erste kurze Bericht zum neuen Mietspiegel findet sich hier: